住宅ローンで考えた金利と投資

住宅ローン

住宅ローン。家を買うとなると多くの人が支払うことになる毎月のローン。

いや、いわずもがなですが。。

今回はこの住宅ローンと投資について考えてみます。

持ち家と借家、どちらが良いのか？

まず、私は中古のマンションを買って住宅ローンを支払っています。

持ち家が良いのか賃貸が良いのかは長年議論がありますが、ライフスタイルや経済状況、金利などの条件により結論に違いが出るため、一概にどちらが良いとは言えないかと思います。

但し、重要なファクターになってくるのが、“金利”だということは間違いないところだと思います。

私の住宅ローン

買った家は中古マンションです。

買値は2700万円。中古なので消費税はつきません。但し、仲介料やら登記の手続きの手数料、引っ越しなどなんだかんだでプラス300万円ほどかかり、合計は3000万円ほどかかっているかと思います。

このうち、2500万円ほどを住宅ローンとして銀行から借用しており、これを毎月ちょっとずつ返済しています。

毎月返済額は7万円ほどであり、借家時代の毎月賃貸料約10万円よりもずっと楽です。

また、金利も10年固定の0.8％／年ほどであり、あと10年は市場の金利に左右されない返済額となっています。

良い借金と悪い借金

借金には良い借金と悪い借金があると思います。

悪い借金とは、借金した額がそのまま他の借金の返済や消費に当てられるような借金です。

マルイとかの大手ローンで借りて返せなくなった人が消費者金融やヤミ金でさらに借金する。もしくは、買いたいものがあって手持ちの現金が足りない人が一時的に借りる。

どちらも新しくお金を生み出すための借金ではなく、支払いのための借金です。

逆に良い借金とは、借金した額よりも大きな儲けが出る可能性が高い投資を行うための借金です。

借金額が年利1％だとすると、年利5％や10％、それ以上の儲けが出る案件に投資するための借金であれば良い借金だと言えるでしょう。

勿論勝つ確率は100％ではないでしょうが、銀行に預けるのでさえも100％安全でないことを考えると、守りよりも攻めの姿勢で投資するのはありだと思います。

得する住宅ローン

簡単な例で考えてみます。

・2000万円の投資可能資金がある。

・3000万円の家を買う。

この時に住宅ローンをどうするかという選択肢が生まれます。

なお、手数料などは一旦ナシで考えています。例ですので。

まず、投資可能資金の2000万円を全て住宅ローンの頭金にあてて、残りの1000万円を借金するやり方です。

この場合、投資可能資金がなくなってしまいますので、借金した1000万円に対して利子も含めて返済を行うことになります。

＜支払い額＞

2000万円＋（1000万円＋利子の総額）

この場合、3000万円以上の支払いが生じ、その間資産が増えることはありません。買った分に利子をプラスして支払っているだけです。

もう一つの選択肢としては、3000万円を全て住宅ローンにして、残りの2000万円で投資を行う方法です。

この場合、3000万円にかかる利子が大事です。もしこれが5％だとしたら、3000万円の5％だということで年間150万円が利子。。これは厳しいです。

しかし、現在（2018年8月）の住宅ローン金利は過去最低レベルです。

年間の利子が1％以下が一般的なため、3000万円の住宅ローンでは1年で30万円以下が利子となります。

一方、リスク管理もきっちり行ったうえでの投資リターンは5％はいけると思います。一般的な投資リターンは8％くらいだったかと思います。

2000万円の5％＝100万円

＜利子（支払い）と収益（収入）＞

3000万円の年間利子（1％）＝30万

2000万円の年間リターン（5％）＝100万

収益と支払いの差分＝70万円

こう考えると、借金をしても、その利子よりも多くの額を稼ぐことが出来れば得をするということがわかると思います。

ちなみにこれを大規模にしたのが不動産投資だと思います。

不動産をローンで購入して、その支払い額を上回る額で人に貸します。この総計がプラスになれば、規模が大きければ大きいほど儲けも大きくなります。

逆に利子を上回るだけの収入がなければ、、とんでもないことになってしまいます。。

得する住宅ローン

ここまで書いてきた内容を考えるとわかりますが、住宅ローンが得か損かは以下の式が成り立つかどうかにかかっています。

＜式＞

投資の利益−支払い利子＞0

 

投資の利益は、住宅ローンを組むことにより投資に回せたお金から生み出した利益です。

また、支払い利子は住宅ローンを組むことによって支払うことになったお金です。

この差分がプラスになる時、また、プラスが大きければ大きいほどお得な借金ということになります。

「投資の利益なんて確定しないし、なんならマイナスになる可能性もあるだろうが！！！」と声も聞こえてきますが、現在の住宅ローン金利に負けるような投資のレベルならやらないほうがマシというくらいです。

なんならアメリカの国債買うだけで住宅ローン金利よりはプラスになります。※勿論為替リスクはあります。投資は自己責任です。ご注意ください。

しっかり銘柄選定して資金管理も行い、経済状況にアンテナを立てていれば年間5％どころか10％以上のリターンも可能なのが株式投資です。

住宅ローンと聞くだけで、借金＝損というイメージを持つ方も多いかと思いますが、今回の記事のようにいったんフラットに考えてお得な手段を取っていくのが良いかと思います。

では。